Экономика

Главная – Экономика – Снижения стоимости квадратного метра жилья не ожидаем — Сергей Можаров

Снижения стоимости квадратного метра жилья не ожидаем — Сергей Можаров

7 августа 2009 г. в 14:50

Строительство — одна из тех отраслей, по которой больнее всего ударил мировой финансово-экономический кризис, наряду с банковской системой. Девелоперы, как и население, лишились доступных кредитов, снизились доходы покупателей и особенно спрос на жильё. В этой ситуации многие крупные строительные компании заморозили свои проекты. О том, в какой ситуации оказалась строительная отрасль Хакасии, ждать ли населению дальнейшего снижения стоимости квадратного метра жилья, и как строителям удалось пережить кризис, в эксклюзивном интервью «Хакасия-Информ» рассказывает директор компании «Механизированная колонна №8» Сергей Можаров.

- Как кризис отразился на строительной отрасли Хакасии, в том числе на примере вашего предприятия?

- Одна из тех отраслей, на которых сильно сказался кризис, это как раз строительство. В строительстве в последнее время был определённый подъём. Особенно хорошо обстояли дела в долевом строительстве, хорошо работала ипотека, кредитование и прочее. Но во время кризиса ужесточились условия кредитования граждан, доходы населения упали, народ стал брать меньше кредитов, растерялась ожидаемая клиентская база. Кроме того, ужесточилась банковская политика при работе с предприятиями. Обороты и нашей компании, и строительной отрасли в целом падали - по моим оценкам, произошёл спад более чем в два раза, в результате мы для банков стали рискованными клиентами. Такая «лихорадка» началась примерно год назад, в конце лета - начале осени. Всё это усилилось ещё и тем, что зимой строительство замирает, весной начинает «оттаивать». В период кризиса не было ни бюджетных строек, ни конкурсов и аукционов. Подряды начали разыгрываться только во второй половине года. Даже те бюджетные стройки, которые были, они шли с недостаточным финансированием.

- Были ли сокращения на вашем предприятии?

- И скорость строительства, и темпы производства из-за недостаточности финансирования у нас сбавились в период кризиса, поэтому сокращения у нас прошли. Количество работников сократилось на 15%.

- На данный момент удалось как-то сгладить последствия кризиса?

- Небольшое оживление произошло в летний период. В последние годы мы наблюдали следующую закономерность по этапам - активность граждан проявляется под новый год, март-апрель, на лето опять все затихает, потом осенью оживает. В этом году вышло наоборот - весна получилась «глухая», а к лету - небольшое оживление рынка. Но ситуация пока остаётся всё равно тяжёлой - выходить из кризиса всегда сложно. На сегодняшний день определённый всплеск активности на рынке долевого строительства наметился. Говорю в основном о нём, потому что наша деятельность была больше ориентирована именно на долевое строительство. Ситуация, скажем так, стабильно тяжёлая.

- Расскажите о самых значимых проектах, которые ваша компания реализует сейчас.

- В декабре прошлого года сдали первую очередь дома в Абакане по Кирова, 204. Также заканчиваем торгово-деловой центр (Кати Перекрещенко 18В). На сегодняшний день у нас идёт строительство жилого 7-этажного дома по ул. Аскизская 210Б. А этим летом приступили к строительству нового жилого дома по улице Торосова, 15 с видом на Преображенский храм. Вообще у нас большие надежды на этот проект. Если взять улицу Аскизская, то там избыток строительных площадок - одновременно строится очень много домов, соответственно, рынок в этом микрорайоне перенасыщен. На Торосова же в том районе мы одни из первых начали застраивать. Народ проявляет живой интерес. В отличие от прежних времён, сейчас там очень развита инфраструктура. Есть парк, собор, скверы, транспортная развязка, магазины и всё остальное.

В том же районе, неподалёку от рынка, нами построен торгово-деловой центр. Для нас это знаковый проект. За весь период работы в Абакане проект такого объёма и такой направленности из частных застройщиков на свои средства никто не делал - были лишь бюджетные заказы. Мы самостоятельно его разработали, привлекли деньги частных инвесторов, но основная масса средств - всё же свои. В этом административном здании есть много площадей разного назначения - под фитнес-центр, торговлю, гостиницу, ресторан и так далее. В торгово-деловом центре установлены отличные фирменные шведские лифты, вообще, центр очень классно оснащён. На данный момент это наша основная гордость. Здание практически готово, остались мелочи по отделке. Документы на ввод объекта в эксплуатацию находятся на стадии оформления.

Гордостью предприятия также считаю первый наш монолитный жилой дом на Кирова, 112. Мы первыми в Хакасии ввели монолитный дом в эксплуатацию. Считаю, что в центре города в результате появился довольно приличный и красивый дом. На нём и освоили технологию. Ни для кого это сейчас не новость - почти все местные компании сейчас «в монолите» строят.

Отмечу, что в 2005 году мы открыли производство пластиковых окон, витражей из алюминия. Пластиковыми окнами никого не удивишь, но мы решили, что раз мы возводим дома, и так или иначе требуется оснащать их современными окнами, то необходимо создать дочернюю компанию - «МК-Пласт». Она также занимается поставкой продукции крупным заказчикам в Кызыл и на юг Красноярского края.

«МК-Пласт» работает не только по крупным заказам, но и с населением. Но приоритетом для компании считаем всё же юридические лица.

- Как раз к вопросу о Кирова, 112 и других зданиях, которые возводит ваша компания. На мой взгляд, они одни из самых красивых в Абакане по дизайну. Вы дизайн заказываете у сторонних организаций или этим занимается отдел вашей компании?

- Дом по Кирова, 112 - это продукт «Абакангражданпроект». Это их творчество, их заслуга, что дом красивый. Понятное дело, что мы совместно продумывали назначение площадей, какие-то детали. На Торосова, 15 дизайн выполнял «Архстройенисей». Торговый центр - тоже они. А вот Кирова, 204 и Аскизская, 210 - это наш дизайн. Правда, на Аскизской, 210 нет ничего сверхъестественного, стандартный дом.

- Вы возводите только так называемые «элитки» или и дешёвое жильё строите?

- К примеру, на Кирова, 112 мы сделали более комфортабельное жильё с большими площадями. Ориентируясь на спрос и потребности граждан, мы строим дом по Кирова, 204, чтобы предоставить более доступное жильё. Например, трехкомнатные квартиры в этом доме - 84 кв. метра, двухкомнатные квартиры - 60 кв. м., однокомнатные - 45 кв.м. Мы постарались выбрать золотую середину. Они доступные по площади, их не назовёшь маленькими, но и сверхдорогими их назвать нельзя. Тем людям, которые пожелают большие квартиры, при нашей технологии, при монолитном каркасе, мы предлагаем возможность без ущерба объединять две квартиры, не ломая несущих стен.

- Ваш прогноз по дальнейшему росту или снижению цены квадратного метра на первичном или вторичном рынке?

- Снижение либо увеличение стоимости квадратных метров обусловлено рядом причин. Это зависит от стоимости аренды земельных участков, строительных материалов, энергоресурсов, тарифов, рентабельности компании и т. д. Простой пример. Себестоимость строительства квадратного метра жилой площади что в Красноярске, что в Абакане примерно одинакова. Но у нас при пиковых ценах квадратный метр стоил 35 тысяч рублей в долевом строительстве, а у них, например, 70 тысяч рублей. Мы понимаем, что это связано с тем, что у красноярских компаний закладывался хороший задел прибыльности. В нашем же случае рентабельность балансирует на уровне 10-15%. Больше никогда не было, кто бы и что ни говорил. Выходя на аукцион, мы покупаем право аренды земельного участка, 4-5 тысяч рублей, а то и более, падает на квадратный метр. Такая немаленькая стоимость была вызвана определённым дефицитом в Абакане земельных участков под строительство. У строителей было недостаточно площадок, получалось, что на аукционах в борьбе за площадку взвинчивалась цена - земля росла в цене. С 2007 года по 2008 год произошёл рост цен на строительные материалы - бетон, металл, цемент. Это повлекло и рост стоимости квадратного метра на этапе долевого строительства. В период кризиса ситуация пошла обратная. Цены на строительные материалы вернулись на уровень конца 2007 года. Но энерготарифы всё равно увеличились, и упал спрос. Поэтому сейчас строительная компания предлагает квадратный метр жилой площади по цене 26-30 тысяч рублей. И я думаю, что дальнейшего снижения не будет, ведь себестоимость, которая заложена на дом, - её никуда не денешь. Сегодня строители вынуждены заложенную рентабельность «убирать». Сейчас время такое - не до жиру, но прибыльность у компаний всё равно должна быть. Это и модернизация оборудования - увеличивается качество, производительность и безопасность. Без прибыли строители, как и любое предприятие, не могут существовать.

Прогноз - бесплатный сыр только в мышеловке, поэтому дальнейшего снижения мы не ожидаем. Бурного роста стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья также вряд ли стоит ожидать. Возможно, что цена до конца осени существенно не изменится.

С другой стороны, мы наблюдаем интересную тенденцию. Резко упала цена на квартиры на вторичном рынке. Моё мнение - нецелесообразно, неправильно было, когда квадратный метр жилой площади в старом доме предлагался по цене до 40-45 тысяч рублей. А у нас в новом - 30-35 тысяч рублей. Да, у людей был стереотип, что вот оно - готовое, а это только строится. Но необходимо думать и о завтрашнем дне. Когда вы покупаете любую квартиру в старом доме, даже самый бюджетный вариант по ремонту вылетает в копеечку - необходимо менять обои, линолеум, что-то ещё по мелочи. Многие меняют окна, сантехнику, проводку. Чем лучше жильё в новом доме? Жильё в новом доме подразумевает повышенное качество - новые трубы, батареи, более современную инженерную начинку - нормы же меняются. Электрическая составляющая здесь тоже не последнюю роль играет. Включаете вы в квартире с алюминиевой проводкой чайник и ещё что-то - закоротило. Сегодня новые дома проектируются под нужды современного человека. Поэтому я и считаю - необъективно, что «вторичка» была дорогая. Понятно, что это было подогрето большим спросом. На сегодня это выровнялось, такой разницы нет, сейчас она составляет всего процентов 5 - 2-3 тысяч рублей за квадратный метр стандартной квартиры.

Поэтому считаю, что стоимость квадратного метра сохранится, но дальше ей падать особо некуда. Ниже себестоимости никто строить не будет, иначе это мошенничество уже.

Вообще, надеемся, что на рынке жилья будет определённое оживление - кризис бесконечным быть не может. Главное в сегодняшней ситуации - сохранить коллектив и объёмы строительства. Мы стараемся - не теми темпами, как раньше, но строим, не останавливаемся и развиваемся.

- Известно, что вы стали победителем регионального этапа проекта партии «Единая Россия» под названием «Профессиональная команда страны», недавно были в Красноярске на тренингах. Как это помогает вам в работе, и насколько полезны оказываются тренинги для вас как руководителя?

- На самом деле тренинг был интересный, пусть это мероприятие было не очень объёмным. Тренинг был направлен на руководителей, на улучшение их деловых качеств - общения и работы в коллективе, как с подчинёнными и клиентами, так и с коллегами. В принципе, мне такая практика уже известна - вспомнил, как учился по президентской программе подготовки управленческих кадров. Тогда я получил довольно хорошие основы, учёба проходила в Московском государственном университете управления. Очень сильный был состав профессоров. Тренинг в этот раз был другого рода, конечно, но что-то вспомнилось. В любом случае, впечатления от недавней поездки самые хорошие. Это интересно, это общение с другими людьми - кто-то бизнесом занимается, кто-то муниципальный служащий, кто-то региональный, с каждым можно обменяться опытом управления. У каждого из этих достойных людей, а я полагаю, что отбор в «Профессиональную команду страны» проходят люди достойные, есть своё мнение. Особо отмечу, что одно дело, когда тебе на тренинге что-то рассказывают, показывают, другое дело, когда проходит живое общение, моделирование реальной деловой ситуации. Я считаю, что общение с коллегами и из Хакасии, и из других регионов в рамках проекта - это однозначно позитивно.

- В предстоящее воскресенье, 9 августа, строители отмечают свой профессиональный праздник - примите наши поздравления. А что вы пожелаете коллегам?

- Поздравляю всех строителей с профессиональным праздником. Желаю всем удачи и благополучия.

Беседовал Михаил ВЕРХОТУРОВ